Nye reglar for kjøp og sal av hytter: – Står att å sjå om det vert fleire eller færre tvistar

1. januar vert det innført store endringar i avhendingslova, som regulerer sal og kjøp av fast eigedom. Det opplyser Norsk Hyttelag i ei pressemelding.

Mellom anna vil det ikkje lenger vera mogleg å selja hytta «som den er». Tilstandsrapporten må stetta strenge krav for å verta godkjend.

Endringane i lova gjeld både heilårs- og fritidsbustader, men får likevel spesielt mykje å seia for hytteeigarar.

— På mange hytter, og særleg eldre hytter, har det nok vore vanleg å slurva med dokumentasjonen av utført arbeid, seier generalsekretær i Norsk Hyttelag, Audun Bringsvor.

— I tillegg har det vore vanleg med større grad av eigeninnsats på hyttene. Dei nye reglane tyder at ansvaret for tidlegare utført arbeid på hyttene i stor grad vert overført frå kjøpar til seljar, seier Bringsvor.

— Tek vare på hyttene

Eigedomsmeklar Svein Olav Holdhus i DNB Eiendom Hardanger i Norheimsund trur ikkje dei nye reglane vil bety så mykje for verksemda hans.

— I ein periode må me implementera lova og syta for at det vert riktig gjort, men det har ikkje så mykje å seia for oss. Det vert ein innkøyringsfase, seier han.

Holdhus trur ikkje at det vert færre tvistar av lovendringa. Når det vert lettare å reklamera, trur han kanskje det vert fleire tvistar. På ei anna side skal takstrapportane verta grundigare, noko som kanskje kan føra til at det vert færre.

— Det står att å sjå, seier Holdhus.

Mange hytter frå 1980-, 1990- og 2000-talet vert selde no, og mange nyare. Dei er i generelt god stand, ifylgje Holdhus. Det er sjeldan DNB Eiendom sel hytter som er i dårleg forfatning. Det verkar som om folk tek godt vare på hyttene sine, fortel meklaren.

Stort prisspenn

— Har de opplevd store feil på hytter?

— Ja, det har me. Det har vore hytter med store setningsskadar, til dømes. Me har vore borti mykje, seier Holdhus.

På Kvamskogen går hyttene for prisar i sjiktet mellom 0,7 millionar kroner og 5 millionar kroner. Ved fjorden kan sjøeigedomar verta selde for 5 millionar. Ligg dei litt ovanfor fjorden, er prisen mykje lågare.

Holdhus konstaterer at dei fleste nyttar meklar når eigedomar skal seljast. Han trur fleire vil søkja profesjonell hjelp med dei nye reglane.

Det går bra i bustadmarknaden, fortel han. Det vert spådd høgare prisar. Inflasjonen ser ut til å verta høg, med høge straumprisar, og det vil påverka bustadmarknaden, trur han.

— Me spår eit godt år for bustadprisane neste år. Bustad vert ei god investering, seier meklaren.

Dei viktigaste endringane

Forbodet mot generelle atterhald ved sal, som «vert seld som den er», er meint å motivera seljaren til å avdekkja og opplysa om alle feil og manglar bustaden eller hytta har. Det som er opplyst om og dokumentert før salet, ikkje kan klagast på. Det tyder samstundes at ansvaret for løynde feil og manglar vert overført til seljar.

Ei ny forskrift om tilstandsrapportar skildrar i detalj kva ein godkjend tilstandsrapport skal innehalda og korleis bustaden eller hytta skal undersøkjast. Den byggjesakskunnige skal gje eit overslag over kor mykje det vil kosta å utbetra rom eller bygningsdelar.

Målet med den nye forskrifta er å gjera kjøp og sal av bustad og fritidsbustad meir oversiktleg. Det som er dokumentert, kan ikkje klagast på etter kjøpet, og dette gjev eit vern for seljaren. Strenge krav til tilstandsrapporten syrgjer for at feil og manglar vert dokumenterte og at løynde feil og manglar ikkje kjem som ei overrasking.

— Dette gjer det samstundes viktigare at kjøparen er nøye med å lesa alle salsdokument og at seljaren er nøye med dokumentasjonen og stiller med ein godkjend tilstandsrapport, seier Andreas Jebsen, dagleg leiar i Byggstart.no, i pressemeldinga frå Norsk Hyttelag.

— Kjøparen må dessutan justera forventingane etter alderen på hytta. Eldre hytter kan ha feil og manglar utan at det nødvendigvis betyr at seljaren kan haldast ansvarleg for desse, seier Jebsen.

Krev dokumentasjon

Endringane gjer sal tryggare, men inneber også meirarbeid for seljar og gjer det viktigare enn tidlegare å få dokumentasjon på alt arbeid utført på hytta.

— Viss du eig ei eldre hytte der du har gjort mykje av arbeidet sjølv eller har bruka lokale handverkarar som berre har «ordna» ting utan korkje dokumentasjon eller rekning, kan du ha ei stor utfordring om du skal selja hytta ein gong i framtida, seier Bringsvor.

Elektriske arbeid, våtrom, drenering og etterisolering bør gjerast av fagfolk.

Hytter ved sjøen og på vidda kan krevja meir vedlikehald viss dei er utsette for vêr og vind.

Vanlege skadar

Det er ikkje uvanleg å finna ròte-, fukt- eller skadedyrproblem på hytter, særleg i eldre bygg. Mus er heller ikkje uvanleg. Dei fleste nyare hytter derimot er bygde etter ein heilt annan standard, og her kan ein forventa betre tilstand og mindre trong for vedlikehald.

Seljar har ansvaret for at feil og manglar vert dokumenterte, og at det vert utarbeidd ein godkjend tilstandsrapport. Men det kviler òg eit monaleg ansvar på kjøpar, som må lesa tilstandsrapporten grundig.

— Er du som kjøpar usikker på kva tilstandsrapporten seier, bør du ta ein prat med ein eigedomsmeklaren eller eventuelt ein takstmann før du legg inn bod, lyder rådet frå Bringsvor.